Čo potrebujete vedieť pred obnovou pamiatkovo chránenej budovy

Rekonštrukcia budovy, ktorá je uznaná ako národná kultúrna pamiatka, má svoje prísne pravidlá a podlieha špeciálnemu režimu. Návšteve krajského pamiatkového úradu sa nevyhnete ani v prípade, že vaša nehnuteľnosť síce nie je pamiatkou, ale nachádza sa v pamiatkovom území alebo ochrannom pásme. Prečo je takáto obnova náročnejšia a prečo si k nej prizvať ako partnera práve spoločnosť PS Stavby?

Vlastníci bežnej budovy sa do niektorých prác na dome môžu pustiť aj bez ohlásenia stavebnému úradu. Ide predovšetkým o udržiavacie práce ako oprava fasády, výmena krytiny na streche či maliarske práce. Tieto činnosti nemusíte nikomu oznamovať a nepotrebujete na ne ohlášku ani stavebné povolenie – pokiaľ teda nebývate v kultúrnej pamiatke. V takomto prípade sa pripravte na to, že i ten najmenší zásah podlieha pomerne zdĺhavému procesu a musíte ho konzultovať s krajským pamiatkovým úradom.

Všeobecne platí, že každá pamiatka, s ohľadom na jej vývoj a stav zachovania hodnôt, je jedinečná.

Podľa Pamiatkového úradu SR sú pamiatky nositeľom cenného autentického odkazu minulosti a súčasťou našej kultúrnej a národnej identity. Ochrana pamiatok je preto verejným záujmom. Jedným z hlavných cieľov ich ochrany je zachovanie a prezentovanie všetkých týchto hodnôt. Právny rámec pre ochranu pamiatok vytvára zákon č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu a jeho vykonávajúca vyhláška. Všeobecne platí, že každá pamiatka, s ohľadom na jej vývoj a stav zachovania hodnôt, je jedinečná. Z tohto dôvodu musí byť posudzovaná individuálne, rovnako ako každý plánovaný zámer a zásah do nej.

Architektúra ako súčasť hodnôt

Pamiatkový úrad SR eviduje podľa údajov z februára 2022 vyše 10-tisíc nehnuteľných a 15-tisíc hnuteľných národných kultúrnych pamiatok. Podľa štatistík Pamiatkového fondu nájdeme najviac nehnuteľných národných kultúrnych pamiatok v Prešovskom kraji (24,41 %), nasledujú Banskobystrický kraj (16,49 %), Košický kraj (12 %), Bratislavský kraj (11,87 %), Žilinský kraj (10,24 %), Nitriansky kraj (8,46 %), Trnavský kraj (8,34 %) a Trenčiansky kraj (8,17 %). Tieto sa ešte delia podľa jednotlivých druhov na pamiatky architektúry, ľudovej architektúry, archeológie, histórie a podobne.

Základným znakom nehnuteľnej kultúrnej pamiatky je jej hmotná podstata ako architektonického, stavebného, technického alebo výtvarného diela. Nehnuteľná kultúrna pamiatka je daná svojou skladbou a jedinečným riešením usporiadania jednotlivých hmôt a priestorov. Má teda konkrétne konštrukčné, technické a prípadne aj výtvarné riešenie, ktoré je súčasťou jej hodnôt.

K hmotnej podstate pamiatky patria nielen pôvodné murivá, klenby, krov, stropy, podlahy, schodiská, kamenné a iné architektonické, umelecko-remeselné a výtvarné historické detaily, ale aj omietky, maľby a nátery. Jej súčasťou sú tiež výplne okien a dverí, zábradlia a remeselné doplnky ako zámky, kľučky, pánty a podobne. Súčasťou pamiatkových hodnôt môže byť i technické vybavenie objektu – vykurovací systém, odvodnenie, výťahy, v prípade industriálnych pamiatok aj ich technológia, a teda strojové a technické zariadenia.

Historické budovy patria k najhorším z pohľadu energetickej hospodárnosti

Dlhodobá stratégia obnovy fondu budov, ktorú vypracovalo Ministerstvo dopravy a výstavby SR upozorňuje, že historické a pamiatkovo chránené verejné budovy síce disponujú kultúrnou hodnotou a dedičstvom, ktoré je dôležité chrániť, patria však k najhorším z pohľadu energetickej hospodárnosti. Obnova historických a pamiatkovo chránených budov je zároveň investične náročnejšia ako obnova bežných budov a vyžaduje si individuálny prístup a použitie menej obvyklých materiálov a postupov pri ich rekonštrukcii.

Historické budovy majú často atypicky členený tvar a neštandardné dispozičné a výškové usporiadanie interiérov. Bývajú aj v zlom stavebno-technickom stave a vyžadujú si rôzne zásahy ako odstránenie vlhkosti injektážou, opravy strešných plášťov, odkvapových systémov a podobne.

Ako majiteľ nehnuteľnosti, ktorá je kultúrnou pamiatkou, máte povinnosť prednostne ju ponúknuť na odkúpenie štátu, ak ju chcete predať.

Takáto rekonštrukcia pri odbornej a citlivej aplikácii výrazne zlepší kvalitu života pre obyvateľov, zníži prevádzkové náklady, zlepší vnútorné prostredie, prípadne zefektívni prevádzku, ak ide o verejnú budovu. Pri obnove historickej budovy je však nevyhnutné počítať so zvýšenou finančnou náročnosťou rekonštrukcie a časť nákladov následne investovať i do dlhodobej a systematickej údržby pamiatky.

Povinnosti pre vlastníka pamiatkovo chránenej budovy

Na nakladanie s kultúrnou pamiatkou, aj pokiaľ je súkromným majetkom, sa vzťahujú presné, zákonom stanovené pravidlá. Možno ste to netušili, ale ako majiteľ nehnuteľnosti, ktorá je kultúrnou pamiatkou, máte povinnosť prednostne ju ponúknuť na odkúpenie štátu, ak ju chcete predať. Ponuku doručíte písomne Ministerstvu kultúry SR a ak do 30 dní odo dňa doručenia nedostanete žiadnu odpoveď, respektíve je zamietavá, predkupné právo štátu zaniká. Ďalšou vašou povinnosťou je udržiavanie pamiatky. V tomto si môžete nárokovať pomoc od štátu pri jej údržbe.

Ako postupovať pri obnove kultúrnej pamiatky?

Pri rozhodovaní o budovách, ktoré sú národnými kultúrnymi pamiatkami alebo sú situované v pamiatkových územiach rozhoduje o podmienkach stavebných zásahov príslušný krajský pamiatkový úrad. Pred začatím obnovy je vlastník kultúrnej pamiatky alebo ním poverený zástupca povinný predložiť krajskému pamiatkovému úradu Žiadosť o vydanie rozhodnutia o zámere obnovy národnej kultúrnej pamiatky. A to z dôvodu, aby sa vylúčila príprava takej obnovy, ktorá je nezlučiteľná s ochranou pamiatkových hodnôt. Plánované využitie musí zohľadňovať existujúcu kapacitu pamiatky a rešpektovať jej hodnoty.

Pamiatkový úrad potom v rozhodnutí o zámere určí podmienky vykonania obnovy, v ktorých uvedie prípustnosť predpokladaných prác a podmienky, za ktorých je možné tieto práce pripravovať, aby sa pamiatka neohrozila alebo nepoškodila. Môže pritom nariadiť aj pamiatkový výskum. Až následne si vlastník môže dať vypracovať prípravnú a projektovú dokumentáciu. Na základe rozhodnutia stavebného úradu môže začať realizovať obnovu budovy. Počas nej bude pamiatkový úrad vykonávať štátny pamiatkový dohľad.

Pri nehnuteľnostiach v pamiatkovom území alebo ochrannom pásme priloží vlastník zámer úpravy nehnuteľnosti. Krajský pamiatkový úrad v rozhodnutí o zámere určí jeho prípustnosť a podmienky, najmä zásady objemového členenia, výškového usporiadania, architektonického riešenia exteriéru a uvedie, či úpravy možno vykonať iba na základe prípravnej a projektovej dokumentácie.

Možnosti financovania obnovy pamiatok pre rok 2022

Mnohé z pamiatok dlhé roky chátrajú, prípadne potrebujú obnovu, pretože sa na nich podpísal zub času, aj keď slúžia svojmu účelu. Na ich rekonštrukciu je možné čerpať dotácie od štátu, z rôznych fondov a nadácií, ale tiež z prostriedkov EÚ. Jedným z nástrojov na záchranu historických budov je dotačný program Obnovme si svoj dom, ktorý funguje od roku 2004. Prostredníctvom neho sa podarilo do dnešného dňa zachrániť približne 5 542 pamiatok. Pre rok 2022 Ministerstvo kultúry SR vyčlenilo z programu na rekonštrukciu pamiatok v rámci celej republiky viac ako 12 miliónov eur.

Jedným z nástrojov na záchranu historických budov je dotačný program Obnovme si svoj dom, ktorý funguje od roku 2004.

Tie budú použité na obnovu, ochranu a rozvoj kultúrneho dedičstva v oblasti pamiatkového fondu. Medzi podporované aktivity patria rekonštrukcia krovov, strešných prvkov a striech, podpora tradičných stavebných technológií a umelecko-remeselných prác pri obnove objektov. To platí aj pre národnú kultúrnu pamiatku, ktorou je bytový dom.

Obnovu historickej budovy môžete financovať tiež z Plánu obnovy a odolnosti SR, ktorý ráta s historickými a pamiatkovo chránenými budovami. Takáto rekonštrukcia by mala priniesť 30-percentné zníženie spotreby energie, pričom historická a pamiatková hodnota stavby musia zostať zachované. Podporené budú opravy fasády, vegetačné strechy a steny, výmena vykurovacích systémov, osvetlenia, vetracích alebo chladiacich systémov.

Preplácané však budú i náklady na odstránenie a likvidáciu nebezpečného odpadu, stavebno-technická obnova budov, nabíjačky elektromobilov, stojany na bicykle, výsadba stromov či rôzne zelené opatrenia. Na obnovu historických a pamiatkovo chránených budov z Plánu obnovy pôjde celkovo 240 miliónov eur, pričom na jeden projekt môžno získať maximálne 5 miliónov eur.

Partner pre rekonštrukciu

Samotná realizácia obnovy je najočakávanejším krokom v celej fáze, ale zároveň aj najnáročnejším. Pri rekonštrukcii historických objektov využívame naše dlhoročné skúsenosti a znalosti právnych predpisov i odbornej spôsobilosti. Od roku 2016 sme tiež držiteľom ISO certifikácie v oblasti Rekonštrukcie historických objektov a národných kultúrnych pamiatok. Nepôsobíme len ako realizačná firma, vieme pomôcť aj pri výbere skúseného projektanta, spracovaní pamiatkového výskumu či pri získaní stavebného povolenia.

V spolupráci s Krajským pamiatkovým úradom v Bratislave sme realizovali obnovu bytového domu na Wilsonovej ulici. Ten reguloval napríklad i hrúbku tepelného izolantu na fasáde. Pri rekonštrukcii tehlového bytového domu na Anenskej ulici zase úrad nariadil technické riešenie fasády zo strany ulice bez zateplenia. O tri roky neskôr sme sa vrátili na rovnakú ulicu, aby sme tu tentoraz rekonštruovali ďalšiu historickú budovu. Postupne tak pomáhame obnovovať charakteristický ráz tejto lokality.

Veľkou výzvou, na ktorú dodnes spomíname, bola aj komplexná obnova bytového domu na Palárikovej ulici, ktorý bol naozaj v zlom technickom stave. Z nedávnych projektov, ktoré majú charakter pamiatky, sme museli pri rekonštrukcii rešpektovať pôvodný architektonický výraz štvorpodlažného bytového domu, ktorý mal špecifické členenie fasád s výtvarnými prvkami v podobe sôch. Vďaka komunikácii, otvorenosti a rešpektu sme sa vo všetkých prípadoch dopracovali k vydarenému finále.